EPMC空中沙龍丨物業項目化管理模式

物業項目化管理實踐專家——劉長進

首先感謝韓總和田老師提供這次分享的機會，使自己能夠系統的把近三年來系統學習領會項目化的感受向大家匯報！

其中的內容得到了張金成先生、張星明總編、楊教授，韓總等各位老師的指點，在這里一并感謝！

本期沙龍包含以下四個部分：

一、物業項目化管理模式，在物業管理企業整體發展中的地位確定

二、物業項目化管理模型

三、 物業項目化管理模式的價值體現與評價

四、 物業項目化管理模式的構建途徑與路線

第一部分：物業項目化管理模式，在物業管理企業整體發展中的地位確定

一、物業管理行業發面臨的機遇與挑戰

第一節．物業管理行業迅猛發展

1. 管理規模增速明顯

2. 企業數量迅速增加

3. 從業人員不斷壯大

4. 地域發展存在差異

第二節．物業管理行業的機遇

1．物業服務行業的地位不斷提升

2．房地產行業大規模建設提供發展機遇

3．外延的不斷擴大：企事業后勤服務社會化

4．資本力量越來越關注物業行業

第三節．物業行業面臨的挑戰

1． 客戶不斷變化的需求對行業發展提出了更高的要求

（1） 需求不斷升級：客戶對于物業服務不再是僅僅的把地掃干凈、把水龍頭修好、把門修好，而是更多的溫馨體貼的服務。

（2） 建筑管理的復雜性：建筑樓越來越高，社區越來越大，都對物業管理提出了挑戰。

（3） 物業管理行業監管持續弱化：對好的物業是個機會，對經營不好的企業是個挑戰。行業企業資質評定體系需逐步完善；行業企業誠信體系建設需持續加強；行業市場競爭管理機制需不斷規范。

（4） 企業經營風險不斷增加

A. 物業服務價格運行機制的挑戰：住宅方面，物業價格很難上調，業主繳費率不是很高，制約行業發展。

B. 跨界入侵者的挑戰：跨界從事物業服務工作，例如傳統保潔公司、互聯網OTO企業、以及業主的自治，都可以替代物業公司的工作。

C. 物業管理人力、物資成本不斷上漲

人才短缺，缺乏創新發展的動力：收入較低難以吸引人才，高層、中層、基層都欠缺人才。

第二部分：物業項目化管理模型

物業項目化管理模式的提出是受韓總的啟發，因為我們在面對諸多困難的時候想尋求一條能夠解決行業發展困境的方法，當時我的想法就是如何能夠把物業的項目管理做好？在同等條件下我們如何提供最優的服務？在提供同樣服務的情況下，我們如何把成本降低？我就想到了用項目管理的手段，當時和韓總相識，學習了韓總項目化管理范式的藝術。我們從學習項目管理入手，公司中高層都參與學習，掌握了項目管理的方法，開展項目管理的工作，在這個過程中，逐漸把項目化引入企業管理之中。

根據韓總企業項目化管理模式的定義，結合物業服務企業的管理實踐，對物業服務企業項目化管理模式做出如下定義：

物業服務企業項目化管理模式是指物業服務企業以顧客為中心，以企業項目化管理范式為指導，全面、系統、科學地將項目化管理應用到企業的管理實踐，融匯行業標桿企業的成功管理方法與手段，形成一套可以在物業管理行業普遍應用的企業運轉模式。

項目化管理模式是一套嶄新的物業操作系統，以往的管理模式都是在傳統物業管理模式基礎之上的修補與迭代。在互聯網+時代背景下，項目化管理模式是為物業管理更換了一套操作系統，就好像從DOS到WINDOWS，再到IOS或者安卓操作系統，這種轉變跳出了原有管理模式的框架，因為現在物業服務企業所面臨的問題，以前的運作模式已經不能完全解決好，但是項目化管理模式能夠讓我們關注現在的問題還能讓我們關注未來的發展方向，讓企業時刻處于良好的運轉之中。

項目化思維：以顧客為中心，以項目為載體

項目化思維的要素與原則對照表

第三部分：物業項目化管理模式的價值體現與評價

項目化管理如何解決物業服務企業的問題

1．推動行業轉型發展（創新發展 藍軍思維）

2．推動企業管理升級（促進流程管理與基層作業）

3. 推動企業經營創利（傳遞經營意識，發動全員智慧），實現收益最大 化，成本最小化

4. 行業服務標準化建設不斷加強，物業服務水持續提升

5. 物業服務企業品牌價值得到廣泛認可：一是因為項目化模式對管理實踐的影響；一是因為推廣項目化模式參與了一些學術研究的工作，得到了學術界的認可，提高了品牌價值。

還有幾點感受比較深：一是以前思考戰術多，現在思考戰略多，高層應注重對戰略進行重視，避免以前經常犯有戰術上的勤奮，逃避戰略上的懶惰。二是加大管理的頻次與強度，使企業不斷的進化。三是使企業的可控性與靈活性保持了平衡。

第四部分：物業項目化管理模式的構建途徑與路線

項目化管理模式是企業項目化管理理論與物業服務企業最佳管理實踐相結合的產物，是物業服務企業在適應外部環境快速變化，滿足顧客需求提升，增強企業管理能力的有效方法

物業服務企業項目化管理模式的本質是企業通過活化企業原有的組織結構，形成眾多的小微工作團組，點燃企業創新和創業的激情，把工作內容、權力、責任同時下放到基層，以項目管理的方式完成服務的設計、提供、評價和改進，確保服務的成本和質量都保持競爭優勢，使企業處于行業的領先地位，實現企業的基業長青。

物業服務企業所處的發展階段各不相同，但是一旦選擇這一模式，發展的步驟大致形同，可以分為5各步驟，在每個步驟項目化管理的模塊的重點不同，企業可以根據自身實際層層推進，逐級上升，使企業的項目化管理成熟達到較高的程度，企業處于組織健康發展、業績顯著、持續優化的狀態。

實施項目化管理模式的5個部分不是割裂的，是相互作用互為支撐的，是一步一步接近企業的最佳狀態的。就像<<好戰略，壞戰略>>中所說的戰略必須是一系列連續的行動。

假設你想成為一名優秀的鐵人三項選手并獲得好的成績，那你是如何做得呢？

首先，你要明確你的目標，僅僅是參與了就可以還是要取得較好的成績，因為不同的結果需要付出不同的努力，所有的行動都是因為目標而出現的。

其次，評估一下自己的能力。鐵人三項比賽需要不同的運功能力，你是否都具備，如果你還不會游泳，那么你離參加比賽和獲得較好成績的距離就會加大，需要付出一定的時間去學習。毅力、能力、時間、財力都是需要評估的內容。

第三、要做好規劃。鐵人三項比賽是一個系統工程，沒有科學合理的計劃，是不可能完成的比賽，甚至需要找到優秀的教練和志同道合的隊友，這才是實現目標的正確路徑。

第四、付諸行動。夢在心中，路在腳下，只有真正的開始，才能知道有多少艱辛和困難，而且還會遇到很多你未曾預料的事情，比如訓練中受傷，你怎么辦，訓練時間不足怎么辦，毫無疑問，這些問題都要克服掉，否則夢想是無法實現的。

第五、持續前行。訓練的目的是為了參加比賽，在比賽沒有開始之前，每一天都要堅持不放松，任何一絲的懶惰與懈怠，都會產生無法預料的影響。其實對每一個人來說，自己定一個參加某項比賽的想法，根本不是什么難點，真正的挑戰是把它作為自己的永久目標，甚至需要一生都為之付出努力。

企業實施項目化管理模式，構建的是一套企業管理的系統，企業的領導者需要把這一理念傳達給企業的各級員工并帶領大家為之拼搏，一旦系統完善并發揮作用，將會產生飛輪效應，項目化管理的價值將會得到彰顯。

企業項目化管理模式的建立步驟

一、 統一目標，確定企業想去向何方

二、 認知差距，就是企業現狀和理想狀態之間的距離，企業很難直面當下的問題，否定以往的成功

三、 明確路徑，企業要明確需要怎么做，需要用到ETS和WBS，需要強調大項目由老大完成，其本質是藍軍思維，再造一個新的企業，就像海爾的內部創業。

四、 第四個步驟就是采取行動，就是企業如何管理好進程。物業服務企業要實現轉型升級，必須把項目化管理模式堅持到底，既要有企業初創時一樣的熱情與激情，還要善于創新，既關注漸進式的創新，也采取顛覆式創新。企業在發展的道路上必須保持平衡穩步發展，做好項目化組織管理和人員管理，保證組織能力為企業經營提供動力；做好項目化項目化管理向項目化運營的轉化，保證物業服務項目的服務質量；堅持項目化經營的方法。

五、 第五個是永續的優化，是企業如何才能持續不斷的發展，堅持高強度和高頻度循環，時刻提升項目化管理的成熟度，項目化管理成熟度企業要一年或半年要盤點一下，明確一些指標，確定哪些指標提升了，哪些下降了，這樣就對企業有了一個很好的判斷。

項目化管理模式的特點就是組織能夠不斷的自我否定、自我優化，動態的與內外部環境保持平衡，克服發展的阻力，不斷的前行。企業要成為百年老店不易，成為基業長青的百年老店更是艱難，只有堅持正確的企業文化，讓企業的文化植入每一名員工的心靈，實現組織能力的優化與提升，保持健康的組織結構，企業永續優化的夢想成真。

浙江新和成股份有限公司總裁助理葉月恒交流

劉總對項目化的精髓總結得非常好，對項目化理解很深刻，又結合了物業的實踐，這樣的分享，對我們這些對項目化認知還很粗淺的人員，是一個寶貴的經驗。劉總說：項目化管理是通過活化原有的組織架構，形成很多個小微的工作團組，點燃他們在企業中創新創業的激情，建立良好的經營管理系統，這是很好的總結。劉總分享的經驗和總結，我們會在線下再討論吸收，也完全明白項目化是一個系統工程，需要循序漸進的推進，過程中也會遇到困難和問題，我們需要有目標、有團隊、有方法、有毅力。

南開大學楊坤教授分享

劉總為我們深入探討項目化管理，不僅做了實踐，還有許多理論思考。項目化意味著企業要多想、多用項目和項目管理，但還要處理好與戰略、運營的關系，劉總多做了很好的思考和嘗試，祝賀！物業服務是非常特殊的服務業，尤其面向老百姓的：服務的再好，對現有居民不能提價，也無法擴大用戶，因為小區居民就這么多，只能服務好這個品牌拿下第二個項目。物業服務，覺得將來的方向，是不僅做好物業服務，還能通過物業服務增值自己的品牌，并通過自己的品牌，增值服務對象--企業或小區的品牌。當代品牌建設的一個突出特點是，外在表現為產品和服務，內在支撐為觀念和理念創新+管理創新+技術創新，項目化管理都能扮演重要角色。劉總的物業服務項目化搞好了，并通過專著、文章宣傳出去，再加上業績支撐，定能提升品牌價值，品牌就可以溢價，用這個來解決物業服務不好提價的問題，算是一個路徑吧。

我初步判斷，劉總今天的發言基本涉及到了如下問題：如下問題：“項目化管理如何定義，實質是什么，誰是項目化管理的主體、客體/對象，項目化管理的職能/要素？項目化管理知識能力要求，項目化管理必備的方法和工具，項目化管理的階段、過程、模式、體系，項目化管理的績效體現，項目化管理面臨的問題和挑戰”。

還請咱們秘書們好好整理成書面的東西，供大家學習，再整理成一個文章形式的，咱們下期電子期刊發表。今天也算跟大家都約稿了。

問題研討

葉總：請問劉總，我們新和成在兩年前已經開展了劃小核算單位的實踐，你看這是實施項目化管理的必須前提嗎？

劉總：我感覺和行業有關，如果能成為網絡化組織，就可以。劃小核算單位既可以是虛擬的也可以是現實的。

楊教授：覺得劃小核算單位還不能算是項目化或與項目化有關，組織大量的跨職能團隊算，開始廣泛應用項目和項目管理理念和方法。

葉總：請問劉總，在人才緊缺的問題上，你們使用項目化管理了嗎？有成效嗎？

劉總：用項目化把崗位的工作固化下來，就可以讓新手快去上手，既省錢，還能提升競爭力。

本期空中沙龍真是“干貨”十足，劉總結合自身企業深入探討項目化管理，與大家分享經驗，讓參加沙龍的每一個人都受益匪淺。本期沙龍空前熱烈，大家各抒己見、百家爭鳴，讓這些問題不再困擾我們、阻礙我們！

至此，企業項目化管理俱樂部第十一期空中沙龍圓滿結束！